晋房估经协字〔2020〕12号

各会员单位：

        为规范房地产估价市场行为，促进行业自律，规避房地产估价风险，避免恶性竞争，确保行业为社会提供高质量估价服务，按照《资产评估法》、《房地产估价规范》及相关法律法规要求。就做好房地产估价对象实地查勘工作有关事项通知如下：

        一、实地查勘估价对象是房地产估价师的社会责任

《资产评估法》第二十五条规定：“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。”《房地产估价规范》明确提出实地查勘的要求。即：“房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，且应对搜集的估价所需资料进行检查，并应对估价对象进行实地查勘”。由于房地产估价对象价值较高，且差异性较大，对房地产估价对象实地查勘是不可或缺的关键程序，是对估价依据的资料进行核查验证的必要手段，同时也是房地产估价师承担对机构、行业和社会责任的具体体现。实地查勘的结果直接关系到估价结果的正确性。因此，任何房地产估价项目，除少数特殊情况外，都必须对估价对象进行实地查勘。

        二、实地查勘估价对象的工作内容

        1、核对、检查此前搜集的估价对象的名称、坐落（如地址、门牌号）、范围（如四至）、规模（如面积）、用途等基本情况。

        2、检查、询问估价对象的实际利用状况，包括实际用途，是空置、自用、出租还是被占用，以及是否存在查封、征收等权利限制情况（如查看现场是否张贴有查封、征收公告等）。

        3、感知、调查估价对象的实物状况，如建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度（包括工程质量、维护状况等）、土地形状、地形地势等。

        4、感知、体验估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等区位状况。

        5、检查、询问估价对象是否存在违法建设和质量缺陷，以及历史使用状况，如是否曾经受到污染。

        6、拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况（包括外观、周围环境状况）的照片、视频等影像资料。

        7、补充搜集估价所需的其他资料，包括调查、搜集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情等。

        三、实地查勘估价对象注意事项

        1、任何房地产估价项目，除少数特殊情况外，都必须对估价对象进行实地查勘。

        2、在实地查勘估价对象过程中，房地产估价专业人员应做好实地查勘记录，把有关情况和数据都记录下来。

        3、在实地查勘中应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况。

        4、应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料。

        5、应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

        6、当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

        7、因非常时期造成无法实地查勘的可采取远程在线查勘，并在估价报告中作出相应说明。（待非常时期解除后，可根据估价对象的具体状况，对非常时期部分估价程序受限的估价项目进行补充和完善。）

        各会员单位要严格按照相关法律法规及本通知要求，做好房地产估价对象实地查勘工作。

山西省房地产估价师与房地产经纪人协会

2020年11月23日